- Immobiliendarlehen
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Eine Immobilienfinanzierung stellt eine Finanzierung für eine Immobilie dar. Sie ist ein wesentlicher Bestandteil für die Errichtung oder Sanierung von Bauwerken.
Im Bankwesen wird aufgrund der sehr unterschiedlichen Systematik, zwischen privater Immobilienfinanzierung und gewerblicher Immobilienfinanzierung unterschieden.
Inhaltsverzeichnis
- 1 Private Immobilienfinanzierung
- 2 Gewerbliche Immobilienfinanzierung
- 3 Siehe auch
- 4 Einzelnachweise
Private Immobilienfinanzierung
Als private Immobilienfinanzierung wird die Finanzierung einer überwiegend durch eine Partei für Wohnzwecke genutzten Immobilie, wie Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung, durch eine natürliche Person oder eine Lebensgemeinschaft bezeichnet. Aufgrund unterschiedlicher Risikoprofile wird zwischen Eigennutzerfinanzierung, der Finanzierende ist Nutzer der Immobilie, und Kapitalanlegerfinanzierung, Finanzierender ist Vermieter der Immobilie, unterschieden. Somit ist eine Finanzierung auch für Gewerbetreibende oder Freiberufler eine private Immobilienfinazierung, wenn die zu finanzierende Immobilie nicht zum Betriebsvermögen gehört.
Bei der privaten Immobilienfinanzierung können Eigenkapital wie Bank- und Sparguthaben, liquidierbare Wertpapiere oder Eigenleistungen, und Fremdkapital wie zum Beispiel Darlehen von Kreditinstituten zum Einsatz gelangen.
Darlehen für private Immobilienfinanzierungen
Fremdkapital wird in Form von Darlehen durch
- Banken,
- Bausparkassen,
- Landesförderinstitute,
- Kreditanstalt für Wiederaufbau
- Versicherungsgesellschaften
zur Verfügung gestellt. Für die gewerbliche Gewährung von Darlehen benötigen die Darlehensgeber eine Zulassung gemäß Kreditwesengesetz. Der Gesamtbestand von wohnwirtschaftlichen Darlehen an Privatpersonen betrug laut Statistik der Bundesbank per 31. Dezember 2007 791,6 Milliarden Euro[1]. Die Vergabe neuer Darlehen im Rahmen von privaten Immobilienfinanzierung im Jahr 2007 betrug 181,8 Milliarden Euro[2].
In geringem Umfang ist auch der Einsatz von Darlehen von
- anderen Privatpersonen (z. B. Verwandten) oder
- Arbeitgebern (in Form von Mitarbeiterdarlehen)
anzutreffen. Da die Gewährung von Darlehen zu einem durch das Kreditwesengesetz reguliertem Markt gehört, sind diesen alternativen Darlehensgebern jedoch enge Grenzen gesetzt.
Darlehen für private Immobilienfinanzierungen werden grundsätzlich mit einem Grundpfandrecht, meist in Form einer Buchgrundschuld, auf dem zu finanzierenden Beleihungsobjekt, abgesichert.
Vertriebswege
Während Immobilienfinanzierungen bis in die 1970er Jahre fast ausschließlich direkt von Banken und Bausparkassen angeboten wurden, erfolgt der Vertrieb von Immobiliendarlehen heute über verschiedene Vertriebskanäle. 2007 wurde 74 % der Immobilienfinanzierungen direkt von den Banken verkauft. 26 % des Marktes teilen sich verschiedene Kreditvermittler. Neben den Versicherungsmaklern, die vor allem seit den 1980er Jahren im Rahmen des Allfinanz-Konzeptes auch Bankprodukte anbieten, sind dies vor allem Finanzvertriebe, die in diesem Bereich aktiv sind. Seit Ende der 1990er Jahre ist der von Kreditvermittlern dominierte Verkauf über das Internet als Vertriebskanal hinzugekommen. Geschätzt wird, dass der Anteil des Bankdirektgeschäftes in den nächsten 10 Jahren auf 40 % zurückgehen und die Kreditvermittler dann 60 % des Marktes abdecken[3].
Ablauf einer privaten Immobilienfinanzierung
Konzeption
Die private Immobilienfinanzierung gilt aus Sicht des Kreditgebers als eines der Kreditgeschäfte mit den geringsten Forderungsausfallrisiken, da die Darlehen über eine Grundschuld oder Hypothek abgesichert sind. Jedoch können im Falle einer Verwertung der Sicherheiten unter Umständen die dann noch bestehenden Restverpflichtungen nicht vollständig mit dem Erlös beglichen werden, der aus Verkauf oder Zwangsversteigerung der Immobilie erzielt wird.
Ein weiteres Risiko besteht bei Auslaufen der Zinsbindung in der möglichen Veränderung der Immobilienpreise. Bei einem Sinken der Immobilienpreise wirkt die Fremdfinanzierung als Hebel auf die Vermögenssituation des Darlehensnehmers. Sinkt beispielsweise der Immobilienwert bezüglich des ursprünglichen Beleihungswertes[4], ist die Absicherung des Darlehens nicht mehr gesichert. Fällt der durch den Darlehensgeber aktuell festgelegte Beleihungswert unter die Restschuld, kann der Darlehensgeber zusätzliche Sicherheiten fordern oder einen höheren Risikoaufschlag festlegen. Kann hierüber zwischen Darlehensnehmer und Darlehensgeber keine vertragliche Übereinstimmung erzielt werden, darf der Darlehensgeber die Kredite fristgerecht kündigen. Der Darlehensnehmer ist gleichzeitig berechtigt, mit anderen Darlehensgebern über eine Übernahme der bestehenden Darlehen zu verhandeln. Nach erfolglosem Ablauf aller Fristen kann der ursprüngliche Darlehensgeber den Verwertungsprozess der Immobilie einleiten.
Rückzahlung
Die als Fremdkapital gewährten Anteile an der privaten Immobilienfinanzierung sind über einen, in den Darlehensverträgen, festgelegten Zeitraum in Form von Zinsen und Tilgung zurückzuzahlen. Die hauptsächlich zur Anwendung gelangende Darlehensform stellt das Annuitätendarlehen dar. Bei einem Annuitätendarlehen fließt die Tilgung direkt in das Darlehen und reduziert im Finanzierungsverlauf die Zinsbelastung.
Anstelle der üblichen Tilgungsleistungen kann eine Tilgungsaussetzung vereinbart werden. Hierbei werden nur die anfallenden Zinsen bezahlt und die Tilgung fließt in ein, zwischen den Vertragspartnern, vereinbartes Tilgungssurrogat. Dieses wird mit dem vereinbarten Tilgungsanteil bespart und am Ende der Laufzeit zur völligen oder teilweisen Rückführung des Darlehens verwendet. Als Tilgungssurrogate können die Abtretungen der Ansprüche Investmentfonds, Rentenversicherungen oder Kapitallebensversicherungen verwendet werden.
Eine weitere Möglichkeit der Rückzahlung bietet das Bauspardarlehen, das bei Inanspruchnahme nach Erreichen der Zuteilung den Charakter eines Annuitätendarlehens hat. Werden dagegen zwecks Finanzierung die notwendigen Bausparvertäge neu abgeschlossen, erfolgt eine Vorfinanzierung der gesamten Bausparsumme bis zur Zuteilung. Der Tilgungsanteil fließt bis dahin als Ansparung in die Bausparverträge, während der Zinsanteil auf die gesamte vorfinanzierte Bausparsumme berechnet wird.
Volkswirtschaftliche Bedeutung der privaten Immobilienfinanzierung
Aufgrund der engen Verflechtung der privaten Immobilienfinanzierung mit dem Erwerb oder der Errichtung von Immobilien, kommt der Immobilienfinanzierung eine erhebliche volkswirtschaftliche Bedeutung zu. Die Rahmenbedingungen der privaten Immobilienfinanzierung haben unmittelbar Auswirkungen auf die Beschäftigungsintensive Baubranche und die Wertentwicklung von Wohnimmobilien.
Verbraucherschutzvorschriften beim Immobiliarkredit
Ein Immobilienkauf und die dazu gehörige Finanzierung stellen Rechtsgeschäfte dar, bei denen Summen bewegt werden, die typischerweise ein Vielfaches des Jahreseinkommens der privaten Immobilienkäufer ausmachen. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber hier eine Vielzahl von Verbraucherschutzvorschriften geschaffen. Zunächst bedarf sowohl der Immobilienkauf, als auch die Bestellung der zur Sicherung der Immobilienfinanzierung notwendigen Grundpfandrechte der notariellen Form. Der Kreditvertrag selbst ist nach deutschem Recht ein Immobiliardarlehensvertrag für den besondere Verbraucherschutzrechte gelten. Wesentlich ist hier vor allem ein Widerrufsrecht, auf das der Kreditnehmer gesondert hingewiesen werden muss. Auch im Fall, dass der Kreditnehmer mit seinen Raten in den Rückstand gerät, ist er in hohem Maße dagegen geschützt, dass die Bank zu früh den Kredit kündigt. Seit 2008 das Risikobegrenzungsgesetz in Kraft getreten ist, ist eine Kreditkündigung erst bei einem Ratenrückstand von 2,5 % der Darlehenssumme möglich. Bei einem typischen Baudarlehen mit 5 % Zinsen und einer anfänglichen Tilgung von 1 % führt diese Regelung dazu, dass ein Kreditnehmer 5 Monate lang keinerlei Zahlung leisten kann, ohne dass die Bank den Kredit kündigen kann[5].
Steuerliche Behandlung der Immobilienfinanzierung
Die steuerlichen Rahmenbedingungen prägen die jeweiligen nationalen Märkte für Immobilienfinanzierungen. Sofern das jeweilige nationale Steuerrecht die Zinsen für Immobilienkredite als steuermindernd anerkennt, entsteht ein Anreiz, einen relativ geringen Anteil an Eigenkapital einzusetzen.
Die steuerliche Behandlung der Immobilienfinanzierung in Deutschland hängt von der Nutzung der Immobilie ab. Bei vermieteten Immobilien(teilen) können die Kosten (Zinsen, Gebühren) der Finanzierung (anteilig) als Werbungskosten von der Steuer abgezogen werden. Im Gegenzug sind Mieten steuerpflichtig. Besondere Regelungen gelten bei der Vermietung an Angehörige. Hier darf der (steuerpflichtige) Mietzins auf 75 % des ortsüblichen reduziert werden, ohne dass die steuerliche Abzugsfähigkeit der Zinsen berührt wäre.
Bei selbst genutzten Immobilien können die Finanzierungskosten nicht steuerlich geltend gemacht werden. Entsprechend ist die (kalkulatorisch) ersparte Miete steuerfrei. Historisch bestanden in Deutschland verschiedene Modelle der steuerlichen Förderung von eigengenutzen Immobilien über die steuerliche Absetzbarkeit: Das Bauherrenmodell und die Absetzbarkeit gemäß dem früheren § 7b EStG.
Gewerbliche Immobilienfinanzierung
Die gewerbliche Immobilienfinanzierung umfasst die Finanzierung von gewerbelich genutzten Immobilien oder wohnwirtschaftliche genutzten Immobilien, wenn diese zum Betriebsvermögen gehören. Aufgrund der unterschiedlichen Risikostruktur lassen sich hierbei folgende Klassifizierungen abgrenzen:
- Wohnimmobilien
- gewerblich genutze Immobilien (z.B. Einkaufszentren, Bürogebäude, Praxen usw.)
Darüber hinaus gibt es auch eine Vielzahl von Mischobjekten, wobei die Art der Immobilienfinanzierung vom Gewicht der einzelnen Nutzungsarten abhängig ist.
Für die Finanzierung der einzelnen Immobilienarten haben sich aufgrund des Risikoprofils unterschiedliche Finanzierungsmärkte entwickelt.
Gewerbliche Wohnimmobilienfinanzierung
Die wichtigsten Eigentümer gewerblicher Wohnimmobilien sind Wohnungsunternehmen. Hierbei dominieren kommunale, meist städtische Gesellschaften und Wohnungsbaugenossenschaften den Markt. Nur wenige gewinnorientierte, meist größere Unternehmen sind in diesem Markt in Deutschland tätig. Diese Wohnungsunternehmen verfügen meist über eine erhebliche Eigenkapitalausstattung und einen positiven Cashflow aus einem Bestand an Wohnimmobilien. Da auch die zu finanzierenden Immobilien aufgrund der hohen Streuung der Mieteinnahmen auf viele einzelne Mieter nur geringe Risiken aufweisen, finden im Bereich der gewerblichen Wohnimmobilienfinanzierung klassische langfristige Fremdkapitalfinanzierungen bei hohen Eigenkapitalanteilen Anwendung.
Als Darlehensgeber in diesem als sehr sicher geltenden Markt treten auf
- Kreditinstitute, Landesbanken, Hypothekenbanken und
- Lebensversicherungsgesellschaften (als Kapitalanlage).
Per 31. Dezember 2007 betrug die Kreditgewährung an Wohnungsunternehmen 165,0 Milliarden Euro[6] Das Neugeschäftsvolumen wird aufgrund des Rückgang der Neubautätigkeit im Jahr 2006 bei circa 10 Milliarden Euro gelegen haben.
Finanzierung von Büro- und Einzelhandelsimmobilien
Die Finanzierung von Büro- und Einzelhandelsimmobilien ist deutlich komplexer als die private Immobilienfinanzierung oder die gewerbliche Wohnimmobilienfinanzierung. Die Bewertung der langfristigen Vermietbarkeit der Immobilie, der aktuellen Mieter sowie der Mietverträge erfordert spezielles Knowhow. Insofern haben sich für die Finanzierung von derartigen Immobilien spezielle Anbieter entwickelt.
Hierzu gehören:
- speziellen Kreditinstituten aus dem Bereich der Landesbanken und Hypothekenbanken,
- Immobilienfonds,
- Immobilienaktiengesellschaften,
- REIT,
- Leasingsgesellschaften
finanziert.
Bei der Entwicklung derartiger Projekte kommen auch Spezialfinanzierungen wie z. B. Mezzaninkapital mit Equity Kicker, Participating-Mortgage-Finanzierungen, Joint-venture-Finanzierungen oder Non-Recourse-Finanzierungen zum Einsatz, bei denen die Kapitalgeber für das Risiko aus ihrem ungesicherten Teil der Finanzierung zusätzlich eine Beteiligung am Projektgewinn erwarten.
Die größten deutschen Kreditinstitute in diesem Bereich sind die
Finanzierung von Öffentlichen Immobilien
Rathäuser, Schulen, Feuerwehren, Polizeistationen, Schwimmbäder und alle anderen Arten öffentlicher Immobilien werden regelmäßig aus den Haushalten der öffentlichen Hand finanziert. Darüber hinaus kommt auch gerade in der Immobilienfinanzierung das Modell Public Private Partnership zur Anwendung.
Siehe auch
- Kreditinstitute in Deutschland
- Bankensystem
- Immobilienbetrug
- Schrottimmobilie
- Finanzdienstleistung
- Finanzvertrieb
Einzelnachweise
- ↑ http://www.bundesbank.de/statistik/statistik_zeitreihen.php?lang=de&open=banken&func=row&tr=PQ3201
- ↑ http://www.bundesbank.de/download/statistik/S11BATSUHDE.PDF
- ↑ Studie von Prof. Dr. K. Fleischer, Hochschule München, zitiert nach [1]
- ↑ BelWertV mit Anlagen
- ↑ Kritik hierzu in der Stellungnahme der Bundesbank
- ↑ http://www.bundesbank.de/statistik/statistik_zeitreihen.php?lang=de&open=&func=row&tr=PQ3185
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