Nutzungsänderung

Bei Gebäuden versteht man unter der Nutzung den Zweck, dem die bauliche Anlage durch ihren Gebrauch dient. Die Art der baulichen Nutzung ist ebenso wie die Errichtung des Gebäudes genehmigungspflichtig und wird in Deutschland durch das Baugesetzbuch, die Baunutzungsverordnung oder die Bauleitplanung geregelt. Ein multifunktionales Gebäude weist verschiedene Nutzungen auf. Die Art der Nutzung eines Gebäudes hat direkten Einfluss auf seine Wirtschaftlichkeit und Rendite.

Nutzungsgliederung

Aufgrund ihrer Nutzung werden Gebäude unterschiedlichen Nutzungskategorien zugeordnet. Dabei sind auch Nutzungsüberschneidungen möglich.

Neben den beiden aufgrund ihrer Eigentumsverhältnisse unterschiedenen privaten oder öffentlichen Nutzung unterscheidet man folgende Hauptnutzungsgruppen:

• Wohnen
• Handel-, Gewerbe- und Büronutzung
• Dienstleistung und Verwaltung
• Bildung und Wissenschaft
• Gesundheit, Soziale und Medizinische Einrichtungen
• Kultur
• Sport
• Räume zur Aufbewahrung und Verarbeitung von Lebensmitteln
• Lagern und Archivieren
• Ver- und Entsorgung
• Verkehr
• Sondernutzungen (z.B. des Bundes und der Länder)

Nutzungsanspruch und Nutzungskonflikt

An ein Gebäude - oder Stadtquartier - können seine Nutzer oder der Eigentümer aufgrund verschiedener Interessenlagen unterschiedliche Nutzungsansprüche stellen. Wird das Gebäude durch die Art seiner baulichen Anlage diesen Nutzungsansprüchen nicht gerecht, führt das zu Nutzungskonflikten und muss entweder durch Anpassung der baulichen Anlage an die Nutzungsanforderungen geändert werden oder die Nutzungsansprüche müssen reduziert werden.

Nutzungsphase

Im Lebenszyklus eines Bauwerks folgt auf den Bauprozess die Nutzungsphase. Die laufenden Bewirtschaftungskosten in der Nutzungsphase übersteigen die einmaligen Herstellungskosten des Bauwerks oftmals. Für die Gesamtbilanz und die Wirtschaftlichkeit einer zu errichtenden baulichen Anlage und deren Kostenplanung werden sie erst in letzter Zeit als wichtiges Planungskriterium erkannt. Insbesondere spielen die Energiekosten bei der Nutzung eines Gebäudes eine zunehmend wichtige Rolle.

Die Nutzungsphase endet nach der Nutzungsdauer mit einer Umnutzung oder mit dem Abbruch des Gebäudes.

Nutzungsmischung

Sind in einem Gebäude verschiedene Nutzungen vorhanden, spricht man von einer Mischnutzung'. Beispiele hierfür sind die Wohn- und Geschäftshäuser in den Kerngebieten der Innenstädte. Im Erdgeschoss können sich Läden oder Gaststätten befinden, im ersten Obergeschoss Büros und darüber Wohnungen.

Auch bei nicht bewohnbaren Bauwerken, wie Türmen, Kaminen und Masten ist eine gemischte Nutzung nicht selten, um das teure Bauwerk besser auszunutzen. So werden Wassertürme häufig auch als Sendeturm und gelegentlich auch als Aussichtsturm genutzt. Sendetürme und Sendemasten werden häufig so ausgelegt, dass sie von einer Vielzahl von Funkdiensten genutzt werden können.

Einschränkungen ergeben sich durch die Statik des Bauwerks und anderen physikalischen Gegebenheiten (so ist eine Mischnutzung von gegen Erde isolierten Sendemasten nur mit Einschränkungen möglich) und gesetzlichen Vorschriften.

Auch bei Brücken kommt Mehrfachnutzung vor. Sie liegt zum Beispiel dann vor wenn das Bauwerk sowohl vom Straßen- als auch vom Schienenverkehr genutzt werden kann, oder wenn entlang der Brücke elektrische Leitungen geführt werden.

Mit Nutzungsmischung werden meist Stadtquartiere bezeichnet, in denen sich auf einem Grundstück verschiedene Nutzungen in mehreren Gebäudeteilen etabliert haben, wie zum Beispiel Wohnnutzung im Vorderhaus, Gewerbenutzung in den Hofgebäuden oder der Remise.

Nach der Entmischung der autogerechten Stadt in den 1960er Jahren wird die Nutzungsmischung von Stadtquartieren heute wieder positiver beurteilt, weil sich die Wege zwischen Wohnen und Arbeiten verkürzen und so zur Belebung eines Stadtquartiers beitragen können, auch wenn ihr durch die Baunutzungsverordnung oft enge Grenzen gesetzt werden.

Nutzungsänderung

Siehe Hauptartikel: Konversion

Der Begriff Nutzungsänderung kommt aus dem Baurecht und ist in den Landesbauordnungen der Bundesländer definiert als „Änderung der genehmigten Benutzungsart“. Eine Nutzungsänderung bedarf genau wie die Errichtung eines Gebäudes einer Baugenehmigung. Eine Nutzungsänderung ist nur innerhalb der für dieses Gebiet zulässigen Art der baulichen Nutzung möglich. Hierzu ist die Beantragung einer geplanten Nutzungsänderung bei der zuständigen Genehmigungsbehörde erforderlich.

Die aktuelle Nutzung eines Gebäudes kann identisch sein mit seiner ursprünglich geplanten Zweckbestimmung und Funktion oder aber durch zwischenzeitliche Nutzungsänderung verschieden davon sein.

Die Umnutzung ist der Vorgang der Durchführung der genehmigten Nutzungsänderung eines Gebäudes, Gebäudeensembles oder auch ganzen (Stadt-)gebietes. Die Vorbereitung der Umnutzung auf einem oder mehreren Grundstücken bedeutet, vielfältige Investitionshemmnisse zu beseitigen. Die technischen Arbeiten zur Vorbereitung der Neunutzung werden im Flächenrecycling zusammengefasst, die raumplanerischen und organisatorischen Arbeiten in der Stadtentwicklung.

Oftmals sind mit der Umnutzung eines Gebäudes Instandsetzungs- und Umbaumaßnahmen zur Nutzungsanpassung verbunden. Eingriffe in die Bausubstanz (Umbauten) sind dabei die Regel, um das Gebäude der neuen Nutzung anzupassen. Der Bauherr ist versucht – sowohl aus Kostengründen als auch aus denkmalpflegerischen Gründen – den Umbau der Gebäudesubstanz für eine neue Nutzung in Grenzen zu halten.

Es wird aber auch mit wechselndem Erfolg versucht, insbesondere durch den Denkmalschutz bestehende Nutzungshindernisse durch dessen Aufhebung im Verwaltungsverfahren zu beseitigen und/oder durch illegale Änderungen an der Bausubstanz die den Denkmalschutz begründenden Baugegebenheiten aufzuheben (siehe auch Metropol (Bonn), St. Ursula (Kalscheuren), Redoute (Bonn), Großmarkthalle (Frankfurt) u. a.). Insbesondere die Profanierung christlicher Gotteshäuser lässt für die Zukunft auf diesem Gebiet eine Zunahme der Konflikte erwarten. Hier wird besonders die Strategie der Amtskirche kritisiert, durch Aufgabe der Bauten anstatt durch attraktivere Angebote den Leerstand der Kirchen zu bekämpfen.^[1] Zur Verringerung der auftretenden Widersprüche wird zunehmend versucht, die Auseinandersetzungen zwischen den beteiligten Parteien (Kirchengemeinden, Landeskirchen und Bistümern, Denkmalschutzämtern und -organisationen) durch die Verbreiterung der Wissensbasis über Umnutzungsmöglichkeiten in konstruktive Bahnen zu lenken.^[2]

Durch die planungsrechtliche Auflassung von Industriegebieten werden heute viele ehemalige Industrie- und Gewerbebauten als Veranstaltungs-, Kultur- oder Wohngebäude („Loft“) umgenutzt. Andererseits ist die Etablierung störenden Gewerbes bei Gewerbebauten in innerstädtischen Wohn- und Mischgebieten planungsrechtlich heute nicht mehr zulässig. Diese Gebäude, die oft auf den Hintergrundstücken der ehemaligen Mietskasernen liegen können oft nur durch Umnutzung erhalten werden.

Einige Beispiele:

• Der Bahnhof Gare d'Orsay wurde unter Leitung der Architektin Gae Aulenti unter behutsamer Wahrung der alten Bausubstanz zum Museum umgenutzt.
• Die Jahrhunderthalle in Bochum wurde zu einer Veranstaltungshalle umgenutzt.

Eine spezielle Form der Umnutzung ist die Konversion, die Wiedereingliederung von zeitweise ungenutzten Brachflächen in den Wirtschafts- und Naturkreislauf.

Eine besondere Form der (Nicht-) Nutzung ist der Leerstand. Der Leerstand wird von Eigentümern gelegentlich aus spekulativen Absichten angewandt. Wohnungsleerstand kann im Sinne eines Leerstandsverbots von Amts wegen mit einem Bußgeld geahndet werden. Steht ein ganzes Gebäude längere Zeit leer so muss der Eigentümer zur Wiederinbetriebnahme des Gebäudes, selbst wenn es sich um die ursprüngliche Nutzung handelt einen Nutzungsänderungsantrag stellen.

Dem Leerstand von Altbauwohnungen versuchten in den 1980er Jahren besonders in Berlin die Instandbesetzer zu begegnen.

Eine Form der unzulässigen Nutzung stellt die Zweckentfremdung insbesondere von Wohnraum dar. Dies ist der Fall wenn statt der genehmigten Nutzung (zum Beispiel Wohnen) eine andere Nutzung (beispielsweise Gewerbe oder Büros) in den Räumen durchgeführt wird.

Die Art der Nutzung eines Gebäudes kann im Kontext seines Umfeldes ggf. auf einen Missstand in der Bewirtschaftung und Rentabilität der Immobilie hindeuten (wie etwa Spielhallen, Sexclubs innerhalb von Wohngebieten).

Nachnutzung

Der Begriff der Nachnutzung ist in den letzten Jahren in der Fachliteratur gebräuchlich geworden. Er bezeichnet prinzipiell denselben Vorgang wie die Umnutzung und bedeutet nichts anderes als eine Nutzungsänderung nach der ursprünglich einem Gebäude zugedachten Nutzung. Der Begriff wird hauptsächlich auf größere Gebäudekomplexe angewandt die auf eine spezielle Nutzung hin entworfen und konzipiert wurden, weswegen deren Umnutzung oft nur mit gravierenden Änderungen der Gebäudestruktur möglich ist. Beispiele sind die Nachnutzung großer Industrieareale oder Kasernen- und Militärgelände wie seit 2007 auch das Gelände und die Gebäude des Berliner Flughafens Tempelhof. Dabei spielt die Frage der Nachhaltigkeit eine besondere Rolle.

Nutzer

Mit Nutzer bezeichnet man die Menschen die ein Gebäude benutzen. Der Nutzer kann mit dem Bauherrn oder Eigentümer identisch sein, in vielen Fällen sind die Nutzer jedoch die Mieter eines Gebäudes. Die Interessen und Lebensgewohnheiten der Nutzer stellen die Grundlage des Architektenentwurfs für ein Gebäude dar. Diese müssen nicht zwangsläufig identisch sein mit denen des Bauherrn.

Für die Dauer der Nutzung eines Gebäudes oder eines Gebäudeteils verlangt der Eigentümer ein Nutzungsentgeld vom Nutzer, das entweder dem vertraglich vereinbarten Mietzins gleichkommt, oder ihm entspricht. Das Nutzungsentgelt wird erhoben

• um die Herstellungskosten über den Zeitraum der Nutzungsdauer zu verzinsen
• um die Immobilie instand zu halten
• um die Abnutzung durch den Nutzer abzugelten

Siehe auch

• Zwischennutzung
• Fehlbelegungsabgabe

Einzelnachweise

1. ↑ Gottfried Kiesow: Vorwort zu Rainer Fisch: Umnutzung von Kirchengebäuden in Deutschland. Eine kritische Bestandsaufnahme.. Monumente Publikationen, Bonn, 2008. ISBN 978-3-936942-95-8.
2. ↑ Rainer Fisch: Umnutzung von Kirchengebäuden in Deutschland. Eine kritische Bestandsaufnahme.. Monumente Publikationen, Bonn, 2008. ISBN 978-3-936942-95-8.